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“五一”樓市迎來年內首場“大考”

大字 日期:2020-04-30 來源:南方日報

  根據國家統計局公布的數據,今年1至3月全國房地產開發投資21963億元,同比下降7.7%,商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,商品房銷售額20365億元,同比下降24.7%。但需要注意的是,這幾項指標的降幅與1至2月時相比均有所收窄,其中房地產開發投資額收窄8.6個百分點,商品房銷售面積收窄13.6個百分點,商品房銷售額收窄11.2個百分點。

  這說明隨著新冠肺炎疫情防控形勢逐步好轉,社會生產生活秩序加快恢復,房地產行業與其他行業一樣,已開始逐步恢復元氣。截至目前,在保障疫情防控需要,對到訪人員進行體溫測量和信息登記的基礎上,廣州各地樓盤營銷中心和中介門店已基本恢復正常營業狀態,樓市成交狀況也已有所起色。

  由于新冠肺炎疫情導致春節返鄉置業和三月傳統“小陽春”行情未能出現,因此即將到來的“五一”假期也讓人們對房地產市場的成交狀況備受期待。

  廣州樓市已逐步恢復

  疫情導致銷售中心和房產中介停業,使得房地產市場成交也一度陷入停滯。

  以一手房成交數據為例,網易房產數據中心監控陽光家緣網簽數據顯示,在廣州,今年1月一手房網簽量為3775套,同比去年1月下降25.12%。

  需要注意的是,1月樓市成交主要仰賴于春節前疫情防控形勢尚不嚴峻的階段,1月22日當天實現的網簽量仍有72套,但從1月24日起,一手房成交量一直處于零星個位數,彼時受到春節假期和疫情持續發展的影響,房地產相關銷售業務均已暫停。

  由于疫情造成春節假期被延長,網簽處于個位數的局面一直持續到2月9日。到了2月10日,網簽套數終于站上兩位數,達到25套,這與廣州2月10日開啟復工進程相吻合。隨后,廣州一手房單日網簽套數開啟了波動爬升的進程,并在2月19日單日突破百套。但由于彼時房地產行業因疫情防控要求未能完全恢復正常辦公和銷售,最終2月一手房共計網簽1340套,同比去年下降了61.34%。

  從3月6日開始,除個別日期外,廣州一手房單日網簽量已基本坐穩百套以上的水平,其中有5天單日網簽量超過300套,最高的3月31日網簽量達到450套。盡管3月5877套成交量與去年9174套相比仍然縮水35.94%,但仍然與往年3月一手房成交量偏多的規律相似。

  截至4月27日,廣州4月一手房網簽量已有4994套,達到去年4月全月網簽量的65.57%,一手房市場逐步復蘇的跡象已經非常明顯。而在廣州二手房市場,根據廣州中原研究發展部的統計,3月份廣州二手房中介網簽量3328宗,是2月的3.6倍。盡管同比去年仍然下降43%,但從成交走勢來看,截至3月底網簽量連續8周上漲。

  住宅去化周期約11.7個月

  盡管廣州樓市在復蘇,但和去年對比來看,各月成交量仍有較大幅度的縮水。也有機構指出,這與去年上半年的“小陽春”行情密切相關。

  從2017年廣州“3·17”“3·30”兩輪新政發布后,2018年3月至4月的成交量同比明顯下滑,但到了2019年3月,網簽量與2018年同期相比又上漲了41.64%,出現了一波“小陽春”行情。當時有機構分析稱,3月一手房成交明顯上漲主要是由于增城、南沙等地網簽量明顯增加,另外中心城區的荔灣、白云等地同樣網簽數字較高。另外,當時的廣州已通過調控政策基本遏制了“雙合同”現象,網簽速度也有所加快。

  不過受大環境的影響,2019年廣州一手房市場也出現了罕見的“上半年成交量高于下半年”的現象,與往年相比有較大的差別,廣州中原研究發展部分析認為去年年初市場利好扎堆出臺,且2017年以來加大供應的住宅用地陸續開發并開售,當時以“五一”假期為分界點,下半年開始,廣州一手市場便逐步轉涼。

  相比去年,今年疫情影響下的房地產市場顯得更為特殊。陽光家緣數據顯示,截至4月25日,廣州全市住宅可售貨量64398套,總面積759.2萬平方米,以近半年的銷售速度計算,住宅去化周期約11.7個月。

  目前一手市場“上新”的步伐也在加快。根據廣州中地行的不完全統計,5月廣州全市共有38個項目有動作,6個全新開盤,10個開放營銷中心,3個開放樣板間,19個舊盤加推,合計約5551套貨量。中心城區以白云區為主力,東部的黃埔、增城,南部的番禺、南沙則共同呈現出百花齊放的態勢。

  “五一”成交或影響后續判斷

  廣州中地行分析稱,對于開發商而言,已經被疫情影響了整個季度的銷量,“五一”假期是要抓住的重要節點。再加上疫情影響下大部分人可能不會選擇出游,反而成了去看房的一個好時機,相信“五一”有望形成今年第一波成交小高峰。

  廣州中原研究發展部認為,今年“五一”和5月市場成績單具有“特殊意義”——可更準確判斷當前買家入市意欲,為各大開發商未來操盤策略作參考。

  雖然3月疫情穩定后市場成交走出一波連升態勢,但進入4月以來,受清明假期、開發商優惠力度收窄等因素影響,部分區域復蘇速度有所放緩,周成交出現回調。而在“五一”假期和整個5月,樓市各價格段、各區產品供應相對充足,通過其成交表現即可更客觀、準確判斷當前買家心態,對市場而言實屬一次“大考驗”,同時對全年走勢判斷具有重要意義。

  就當前供求雙方情況而言,雖然今年“五一”推新量不及去年,但綜合節前開發商供貨態度以及買家積極性,今年“五一”市場環境將比去年“十一”有明顯改善,加上一季度積壓的購置需求釋放,5月成交在3月、4月基礎上進一步復蘇的可能性較高。

  另外對購房者而言,4月貸款基礎利率LPR下調也將產生一定的刺激作用。中原地產首席分析師張大偉認為,降息下,大部分購房者很可能會因為降息的影響,5至6月出現一次類似2019年初“小陽春”的概率已經越來越大。(記者 葛政涵

[責任編輯:謝凡洋子]

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